La venta de la vivienda del portero es totalmente viable si se cumplen ciertos requisitos clave. Es necesario realizar una desafectación fiscal y contar con la unanimidad de la comunidad de propietarios.
La desaparición del portero ha dejado muchas viviendas u oficinas de conserjería en desuso, generando dudas sobre si pueden transformarse en elementos privativos y venderse para reducir gastos comunitarios. Pero no siempre es posible: depende de su naturaleza jurídica, del título constitutivo y de los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.
La vivienda del portero: elemento común o finca independiente
Lo primero que hay que entender es que, por regla general, la vivienda del portero es un elemento común del edificio. Esto significa que no pertenece a ningún propietario en concreto, es propiedad de toda la comunidad y está vinculada al servicio de portería.
La calificación jurídica de la vivienda del portero depende siempre de cómo figure en el título constitutivo y en los estatutos de la comunidad. Si la vivienda aparece descrita como elemento común o vinculada al edificio, sin número privativo, formará parte del patrimonio común.
Si está inscrita como finca independiente, la comunidad gana maniobrabilidad y, en muchos casos, basta con un acuerdo mayoritario. Aun así, será necesario revisar estatutos, coeficientes y reparto de gastos.
El título constitutivo debe contener la descripción del inmueble, incluida la planta, extensión, linderos y anejos, así como la de cada piso o local que tenga asignado un número correlativo al suyo, conforme a la legislación hipotecaria. Por ello, la identificación registral es determinante para decidir la naturaleza del inmueble.
La vivienda del portero puede formar parte de la finca y estar incluida en las zonas comunes, en cuyo caso los propietarios se hacen responsables de los gastos de comunidad correspondientes a dicho inmueble. Alternativamente, la vivienda puede ser independiente, con pleno dominio de los propietarios según su coeficiente de participación en las cuotas del edificio.
Si existen derechos adquiridos por un antiguo portero, también deben comprobarse. En edificios con décadas de antigüedad no es raro encontrar usufructos, contratos antiguos o cesiones tácitas. Verificarlos evita reclamaciones posteriores.
Un estudio jurídico profesional es esencial para no iniciar un proceso que luego quede bloqueado.
Qué significa desafectar la vivienda del portero
La desafectación es el proceso mediante el cual un elemento común pasa a convertirse en un elemento privativo. La portería deja de ser de todos para convertirse en una vivienda independiente con su propia cuota.
La desafectación consiste en la conversión de un elemento común en privativo. Se aplica a bienes que están destinados a cumplir una función específica y que, a partir de un momento dado, se considera que ya no necesitan cumplir más esa función.
La desafectación de la vivienda del portero implica que esta, originalmente parte de las zonas comunes del edificio, pasa a ser una propiedad privada. Un elemento común como la vivienda del portero pasa a tener carácter privativo.
Este paso es imprescindible si se quiere vender la portería como un inmueble autónomo. La venta no es inmediata ni unilateral.
Finalización del uso por parte del portero
Si el portero del edificio reside en la vivienda, una vez finalizado su contrato, el uso de la vivienda también cesa. Por lo tanto, la rescisión del contrato debe ser notificada con antelación mediante carta certificada con aviso de recepción y certificado de contenido, o bien mediante burofax.
Antes de plantear cualquier destino para la antigua portería, la comunidad debe saber exactamente qué es jurídicamente ese espacio. Este punto definirá el tipo de acuerdo necesario, la viabilidad del cambio de uso y el margen económico disponible.
Mayoría necesaria para desafectar y vender
La decisión de vender la vivienda del portero ha de ser aprobada en junta por los propietarios. Será necesario el voto por unanimidad de los propietarios.
Esto se debe principalmente a que la vivienda pasa de ser un elemento común a uno privativo. Este proceso se conoce como desafectación de elementos comunes.
Los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo requieren unanimidad de todos los propietarios y cuotas, según la regla general del artículo 17.6 LPH. Por tanto, la desafectación exige el voto unánime para ser válida.
Se requiere unanimidad de todos los propietarios, no solo de los que acuden a la junta. Los propietarios ausentes deben ser notificados y tienen 30 días para oponerse. Si no dicen nada, su voto cuenta como favorable.
Los propietarios deben estar al día en el pago de las deudas con la comunidad para poder votar, como establece el art. 15.2 LPH.
“Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.”
El mencionado acuerdo sobre vender la vivienda del portero deberá ser tomado en una Junta General, ordinaria o extraordinaria, debidamente convocada, cumpliendo la Ley de Propiedad Horizontal, y dicho acuerdo requerirá la unanimidad de propietarios y coeficientes.
Es una diferencia clave, ya que no se trata por igual la decisión de suprimir el servicio de la desafectación registral de la vivienda.
Supresión del servicio de portería y desafectación
El establecimiento o supresión del servicio de portería tiene un régimen de mayoría distinto. Su aprobación requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La supresión del servicio requiere tres quintas partes, mientras que la desafectación de la vivienda exige unanimidad. Son dos decisiones distintas que muchas comunidades confunden.
En el caso de que se quiera alquilar la vivienda, será necesario el voto de las tres quintas partes de los propietarios, que además representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Convocatoria y acuerdo de la junta
En primer lugar, se debe celebrar una Junta General, ordinaria o extraordinaria, notificada en los términos que establece el artículo 9 de la LPH, en la que se incluya como punto del orden del día la desafectación del bien, es decir, que se convierta en elemento privativo.
La convocatoria debe incluir expresamente el punto relativo a la desafectación y la modificación del título constitutivo. También debe recoger la identificación de la portería, su superficie y características, la nueva cuota de participación y la redistribución del resto.
Si falta información, el acuerdo puede ser impugnado. La publicidad y citación se ajustarán a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
En la misma junta o en otra debe acordarse la venta del inmueble, que además deberá aprobarse por unanimidad. En el acuerdo deben asignarse nuevas cuotas de participación en la propiedad y gastos de la comunidad de propietarios.
La junta debe autorizar al presidente para firmar la escritura en nombre de la comunidad. El presidente no actúa a título personal ni puede tomar decisiones sin el respaldo de la junta y los requisitos formales exigidos por la ley.
Modificación de los coeficientes de participación
A partir del acuerdo habrá que recalcular las cuotas de participación en los gastos comunes del edificio, ya que la portería no tenía cuota de participación. Esto implica una bajada de las cuotas de participación del resto de los comuneros.
Cuando se desafecta la portería, hay que hacer un reajuste: se crea una nueva cuota para esa vivienda y se reducen proporcionalmente las del resto.
Esto afecta directamente a los gastos comunitarios y al valor de cada propiedad. Por eso es un proceso delicado que debe quedar perfectamente definido.
Al producirse la venta, la antes vivienda del portero pasará a tener un coeficiente de participación en la comunidad, hecho que se reflejará en la reducción del coeficiente de las demás viviendas y locales de la finca para que entre todas las propiedades puedan volver a sumar una cuota de participación de un 100%.
Lo más sencillo es asignar una cuota al nuevo propietario y prorratear las demás.
¿Es una vivienda independiente?
Una vez aprobada esta decisión, debemos asegurarnos que la vivienda del portero sea una fracción autónoma, es decir, una vivienda totalmente independiente.
En el caso de que esto no sea así, procederemos a la segregación de la vivienda o cambio de uso si fuera trastero o local. De esta manera se cambia el título constitutivo de la propiedad.
La vivienda desafectada debe describirse con linderos, superficie y cuota, y practicarse la correspondiente segregación o división material si procede. El título constitutivo actualizado ha de respetar los requisitos de la legislación hipotecaria.
No se pueden desafectar elementos esenciales como escaleras, portales y pasillos. Pero la portería, en la mayoría de los casos, sí es desafectable.
Obras, cambio de uso y primera ocupación
En el caso de realizar cualquier tipo de obra, lo primero tendremos que solicitar una licencia de obra. Una vez terminada la obra será necesario tener el certificado final de obra.
Con este certificado acudiremos al Ayuntamiento en el distrito correspondiente, y el propio Ayuntamiento mandará un técnico para verificar que las obras se hayan realizado según lo expuesto en la licencia de obra.
Aprobada esta obra, se nos entregará una licencia de primera ocupación. Con la licencia de primera ocupación que nos entregará el Ayuntamiento, acudiremos al notario para realizar el cambio de uso de las zonas comunes a propiedad privada.
Si no se realiza ningún tipo de obra en la vivienda, no será necesario presentar el certificado de obra.
Notaría, Registro de la Propiedad y Catastro
La modificación del título y la nueva descripción deben formalizarse en escritura pública y, posteriormente, inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga validez.
Con todos los documentos obtenidos acudiremos al Registro de la Propiedad para realizar la inscripción de la vivienda y obtener su referencia catastral.
Luego de realizar esta modificación, se tendrán que modificar los datos de la finca en los asientos del Registro de la Propiedad con una nota marginal donde se reflejen las nuevas cuotas de participación.
La venta debe formalizarse en escritura pública y la nueva finca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Venta de la vivienda del portero
Una vez realizada la desafectación y la inscripción registral, la comunidad puede proceder a la venta del nuevo elemento privativo.
La aprobación de la venta puede realizarse en la misma junta en que se desafecta la vivienda o mediante una junta posterior. El acuerdo debe incluir el precio, el comprador si lo hay, la forma de pago y el destino del dinero.
Una vez desafectada, ya se puede vender. Basta con que el presidente firme en representación de la comunidad, siempre que esté autorizado en junta.
El secretario otorgará la escritura de la venta. El importe obtenido se repartirá entre los comuneros conforme a sus coeficientes de participación vigentes tras la desafectación.
La comunidad puede decidir repartirlo entre los propietarios, destinarlo al fondo de reserva o invertirlo en mejoras. Lo habitual es repartirlo según coeficiente.
Es importante destacar que, en el caso de que las viviendas que sufren modificación de su cuota de participación, las viviendas privativas de siempre, tuvieran hipotecas en vigor, habrá que notificar a las entidades de crédito para que den su consentimiento a la venta.
También debe contarse con la conformidad de los bancos o entidades que hayan concedido hipotecas al resto de viviendas o locales y que aún estén vigentes.
Si existen préstamos hipotecarios sobre el edificio o sobre elementos concretos, hay que comunicar a las entidades bancarias y resolver la afección registral antes de inscribir la nueva finca. Esto incluye las viviendas hipotecadas, en cuanto al cambio de coeficientes.
Conveniencia de contar con un comprador
No podemos dejar de mencionar la gran importancia que tiene que todo este proceso se realice cuando ya exista un comprador interesado en la propiedad para así poder inscribir la misma a nombre del nuevo titular y evitar que tengan que inscribir la misma a nombre de todos los dueños del edificio.
De esta manera, desafectar la vivienda del portero cuando ya existe un comprador solo requerirá la presencia del presidente de la comunidad a la hora de formalizar la venta en representación de todos los propietarios.
Contar con un comprador interesado antes de desafectar puede evitar costes y el riesgo de doble inscripción.
Fiscalidad de la desafectación y de la venta
Sobre los aspectos tributarios de la desafectación y posterior venta de la vivienda del portero, esta alcanzará tres operaciones fiscales distintas.
| Operación | Tributación |
|---|---|
| Desafectación de la vivienda | Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya base imponible será el valor real del bien. |
| Modificación de los coeficientes | No tributará por AJD ni por Transmisión Patrimonial Onerosa (TPO). |
| Transmisión del elemento nuevo | Tributará por TPO o, en su caso, por IVA si concurren supuestos especiales. |
La desafectación tributa por actos jurídicos documentados en la escritura pública que instrumente la modificación, aunque la cuantía concreta dependerá de la comunidad autónoma y del contenido del acto.
La modificación de coeficientes, al tratarse de una modificación interna, no tributa por AJD ni por transmisiones patrimoniales onerosas.
La transmisión onerosa de la nueva finca tributará por TPO o, en su caso, por IVA si concurren supuestos especiales, según la calificación de la operación.
La venta genera una ganancia patrimonial. Cada propietario deberá declararla en el IRPF según su coeficiente.
Dada la complejidad fiscal, es recomendable contar con asesor fiscal y notarial desde la fase inicial.
Venta o alquiler: diferencias principales
Las comunidades suelen debatir entre vender o alquilar la vivienda del portero. Ambas opciones son válidas, pero sus consecuencias son muy distintas.
Vender: liquidez inmediata y menos gestión
Es la alternativa preferida cuando el edificio necesita acometer obras de importancia o desea reducir la carga económica de los propietarios.
- Ingreso elevado de forma rápida.
- Cero obligaciones futuras respecto al inmueble.
- Reducción del gasto en mantenimiento y suministros.
- Sencillez de gestión una vez cerrado el proceso.
Eso sí, conviene actualizar coeficientes, revisar el título constitutivo y realizar una tasación precisa para evitar vender por debajo de su valor real.
Alquilar: ingresos recurrentes y estabilidad financiera
Es ideal para comunidades que buscan mejorar su salud económica a medio y largo plazo, sin renunciar al patrimonio.
- Genera un flujo de ingresos mensual.
- Compensa gastos comunes sin aumentar cuotas.
- Permite revalorizar el inmueble con el tiempo.
- Ofrece flexibilidad para recuperar la vivienda cuando convenga.
Esta opción implica obligaciones, como contratos, mantenimiento y cobros, pero externalizarlas con un administrador evita riesgos para la comunidad.
El arrendamiento no requiere modificar el título ni altera los coeficientes. Es una solución muy utilizada cuando no hay acuerdo total para vender.
Alquiler permanente de la portería
En el caso de que se quiera alquilar la vivienda, será necesario el voto de las tres quintas partes de los propietarios, que además representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas de participación.
“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble”.
Alquiler vacacional
Para poder usar la casa del portero o conserje como vivienda vacacional hay que seguir otro proceso. No sucede lo mismo que con el alquiler normal.
Para el alquiler de la vivienda con fines turísticos, la administración autonómica solicitará que se cumplan una serie de requisitos, entre los que se encuentran contar con una licencia de ocupación o equivalente, y la escritura de propiedad o nota simple.
No sería suficiente con que tres quintas partes de la comunidad de propietarios acordasen destinar el inmueble al alquiler turístico.
En primer lugar, sería necesario desafectar la propiedad, para que la portería deje de ser un elemento común más y se convierta en una vivienda. Para ello, se requerirá la unanimidad de todos los propietarios, pues lleva consigo el cambio de coeficientes de todas las propiedades del inmueble.
Una vez desafectada la portería, sería necesario obtener los requisitos administrativos para su explotación como vivienda de uso turístico. El proceso puede ser complicado, costoso y largo en el tiempo.
Como alternativa, la comunidad puede destinarla al alquiler de larga temporada o desafectar la portería para venderla a un tercero.
Otros usos posibles
La antigua portería no tiene por qué destinarse exclusivamente a vivienda. En muchos casos, su tamaño y ubicación hacen viables otros usos especialmente rentables.
- Trasteros: alta demanda y gran rentabilidad si se divide el espacio.
- Despacho profesional, ideal en edificios céntricos.
- Local para coworking, cada vez más valorado por autónomos del barrio.
- Sala multiusos o de juntas, si la comunidad necesita un espacio propio.
- Área deportiva o de bienestar, como gimnasio o sala de yoga, siempre que la normativa lo permita.
El cambio de uso debe ser compatible con la normativa municipal y con el régimen del edificio, por lo que es indispensable un análisis técnico previo.
Cómo valorar correctamente la vivienda
Determinar el valor real del inmueble es uno de los pasos que más impacta en la rentabilidad final.
- Realizar una tasación profesional.
- Comparar precios reales en la zona.
- Estudiar su potencial de alquiler según la demanda del entorno.
- Calcular la inversión necesaria en reforma para aumentar su atractivo.
- Evaluar los ingresos potenciales en cada uno de los usos posibles.
A menudo, una pequeña inversión en adecuación multiplica el valor del activo. La clave es estudiar la relación coste-beneficio con datos, no con intuiciones.
Las comunidades sin urgencias económicas suelen optar por alquilar o dividir en trasteros, ya que garantizan ingresos estables.
Las que requieren fondos para obras se inclinan por la venta, aprovechando el tirón del mercado inmobiliario en zonas urbanas.
Los edificios con baja demanda residencial encuentran mejores resultados destinando el espacio a usos profesionales o comunitarios.
Documentación y comprobaciones previas
Antes de iniciar el proceso conviene solicitar notas simples registrales para verificar cargas e identificación registral.
También es necesario comprobar la existencia de ocupantes o contratos de arrendamiento: la vivienda debe estar libre o el comprador informado de la carga.
Es importante documentar todo: actas de junta, certificados, proyectos técnicos si hay división material, certificados de acuerdo unánime y escrituras públicas.
Es crucial no confiar nunca en los pactos orales ni dar nada por sentado.
Problemas habituales
- Falta de unanimidad: basta con un propietario en contra para bloquear la venta.
- Desacuerdos sobre el precio, especialmente cuando se vende a un vecino o tercero.
- Problemas con hipotecas al modificar elementos comunes.
- Desacuerdos sobre el reparto del dinero obtenido.
- Falta de documentación, que puede provocar la nulidad o impugnación del acuerdo.
- Costes de notaría, Registro, Catastro y técnicos, si procede.
Vender la vivienda del portero es una gestión laboriosa pero no imposible. Los trámites y gestiones pueden llegar a ser engorrosos y requerirán la actuación de un profesional competente, experimentado y formado en la administración de fincas y el derecho.
Cada comunidad tiene su propio contexto, y una decisión acertada siempre parte de un análisis técnico, jurídico y económico conjunto.
