Una pared medianera es una pared que sirve para separar dos propiedades colindantes y cuya propiedad comparten ambas. Por este motivo puede entenderse como una mancomunidad o copropiedad de vecinos con respecto a esa pared. En términos prácticos, el vecino puede utilizarla, pero debe respetar los derechos del otro propietario, obtener el consentimiento necesario y asumir los gastos o indemnizaciones que correspondan.
En lo que respecta a la ley y en virtud de lo recogido en el artículo 579 del Código Civil, cada propietario de una pared medianera puede usarla en proporción a su derecho. Por ejemplo, puede edificar utilizando su parte correspondiente de pared medianera, introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero teniendo la precaución de no impedir el uso común de la misma y sin vulnerar los derechos medianeros del otro propietario. Además, es preciso pedir el consentimiento de los demás interesados en la medianería.
Qué es una pared medianera
Una pared medianera suele dividir dos viviendas colindantes por lo que en muchos casos puede ser una fuente de conflictos entre vecinos. Cuestiones como saber reconocer a quién pertenece o qué derechos y obligaciones tienes con respecto a este elemento te va a ayudar a evitar pérdidas de tiempo y enemistades innecesarias. Asimismo, esto es de aplicación a una comunidad de vecinos que puede tener paredes medianeras con otros inmuebles.
Este tipo de pared, que en ocasiones se conforma también como elemento estructural, es muy común en casas antiguas o en viviendas adosadas y puede ser una fuente de conflicto entre vecinos. Se llama servidumbre de medianería al conjunto de derechos y obligaciones que implica una pared medianera o cualquier otro tipo de estructura compartida entre dos propiedades colindantes como cercas, vallado, zanjas, setos vivos, acequias, etc.
Todos los supuestos quedan también recogidos en el Código Civil como las obligaciones de cada propietario entre la que se encuentra la de realizar un buen mantenimiento de la estructura. En definitiva, cuando un vecino compra una casa que tiene una pared medianera está adquiriendo con ella los derechos y obligaciones con respecto a esta estructura.
Cómo se determina si una pared es medianera
Antes de saber a quién pertenece es preciso detectar si una pared es medianera o no. Acto seguido, debes saber a quién pertenece para poder realizar modificaciones sobre ella.
Puedes saber que una pared es medianera consultando los planos de la construcción en cuestión, o bien poniéndote en contacto con la promotora o arquitecto que haya firmado el proyecto. Si no es posible, puedes solicitar la intervención de un arquitecto para que detecte qué paredes son medianeras y cuáles no.
Ten presente que antes, la mayoría de las veces se iniciaba una construcción y se utiliza uno de sus muros para levantar otras viviendas o edificios contiguos, llegando a un acuerdo entre las partes y las comunidades de vecinos, como te hemos avanzado. En muchos casos, las paredes medianeras o muro medianero entre vecinos de una casa antigua son el muro de una de las viviendas que fue aprovechado en su momento por el nuevo constructor.
Eso sí, siempre llegando a un acuerdo con el propietario que es el del primer inmueble construido. Esta manera de proceder permite economizar recursos aprovechando la construcción existente.
Presunciones legales sobre la medianería
Dado que los acuerdos verbales son difíciles de acreditar, el legislador estableció mecanismos objetivos para determinar cuándo un muro es medianero. A falta de título o contrato escrito, la ley establece presunciones simplemente legales que admiten prueba en contrario.
Así, el Código Civil presume que es medianera toda pared de separación entre dos edificios en la parte común a ambos, y todo cerramiento entre corrales, jardines y campos cuando cada una de las superficies contiguas esté completamente cerrada (arts. 852 y siguientes del Código Civil).
El artículo 853 del Código Civil establece: “Toda pared de separación entre dos edificios se presume medianera, pero sólo en la parte en que fuere común a los edificios mismos. Se presume medianero todo cerramiento entre corrales, jardines y campos, cuando cada una de las superficies contiguas esté cerrada por todos lados: si una sola está cerrada de este modo, se presume que el cerramiento le pertenece exclusivamente.”
A quién pertenece una pared medianera
La pared medianera entre dos casas pertenece a la persona que la construyó primero, como ocurre con los edificios. También es posible que ambas construcciones se lleven a cabo a la vez, en ese caso, la propiedad de la pared o muro medianero es compartido.
Otra cosa es que se llegue a un acuerdo para poder utilizarla o se compren los derechos de medianería aunque no se haya contribuido a los gastos de su construcción. Esto es factible si se abonan los gastos correspondientes y la mitad del valor del terreno sobre el que se ha construido, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 578 del Código Civil.
El artículo 854 del Código Civil dispone que, aun cuando conste que una cerca o pared divisoria pertenece exclusivamente a uno de los predios contiguos, el dueño del otro predio tendrá el derecho de hacerla medianera en todo o parte, pagando la mitad del valor del terreno en que está hecho el cerramiento y la mitad del valor actual de la porción de cerramiento cuya medianería pretende.
En todos los casos, el medianero siempre tendrá 2 condueños, que son los vecinos colindantes, independiente de quien haya realizado la obra.
La pared medianera en un patio
La pared medianera en un patio, cuando hay dos edificios diferentes implicados, puede pertenecer al 100 % al propietario del inmueble que se haya construido antes. Si se trata del mismo inmueble, la propiedad es compartida por las viviendas colindantes.
Puede darse el caso de que se trate de un patio o terraza comunitaria de uso privativo. En ese caso, siempre que dicho uso quede plasmado en las escrituras de la vivienda, la persona puede realizar modificaciones u obras en una pared medianera siempre que lo comunique al representante de la comunidad, y obtenga el acuerdo de los copropietarios.
Estas modificaciones deben cumplir con la normativa vigente y no deben afectar a la estructura del edificio, su configuración o su aspecto exterior.
Puede un vecino hacer obras en la pared divisoria
Sí, tu vecino puede modificar una pared compartida, como hemos mencionado, en proporción al derecho que tenga sobre ella y sin impedir tu uso. Además, necesitará tu consentimiento.
El texto cita que un propietario puede usarla en proporción al derecho que tenga sobre ella, pero necesita el consentimiento de los interesados. Por lo tanto, si tu vecino quiere hacer obras en la pared divisoria, debe comunicártelo y esperar tu consentimiento.
Además, deberá obtener la licencia de obra más adecuada, según lo que establezcan las ordenanzas municipales. En el caso de que no se consiga un acuerdo voluntario, la persona interesada puede solicitar la intervención de peritos que deben asegurarse de que se respeten los derechos de las partes.
Uso de la pared medianera para construir
Respecto al uso de medianería para construir sobre el medianero o usarlo como apoyo estructural, el artículo 855 del Código Civil indica que cualquiera de los dos condueños que quiera servirse de la pared medianera para edificar sobre ella, o hacerla sostener el peso de una construcción nueva, debe primero solicitar el consentimiento de su vecino.
En circunstancias ordinarias se entenderá que cualquiera de los condueños de una pared medianera puede edificar sobre ella, introduciendo maderos hasta la distancia de un decímetro (10 cms) de la superficie opuesta; y que si el vecino quisiere por su parte introducir maderos en el mismo paraje o hacer una chimenea, tendrá el derecho de recortar los maderos de su vecino hasta el medio de la pared, sin dislocarlos.
Puede ocurrir, por ejemplo, que tu vecino quiera construir un lavadero en su patio, utilizando la pared medianera sobre la que tú también tienes derechos. Según el Código Civil, incluso podría introducir vigas hasta la mitad del espesor de la pared, siempre que no te impida utilizarla.
Además, necesita tu consentimiento. Si no quieres dárselo, podéis negociar las condiciones. Si aún así prefieres no concederlo, podría intervenir un perito para asegurar que la nueva obra no perjudique tus derechos.
Autorización escrita y requisitos estructurales en Chile
Para efectos normativos, esto se complementa con lo indicado en el artículo 2.6.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC), que indica: “por tratarse de edificaciones que comparten un muro medianero, en caso de que las obras proyectadas afecten dicho muro, mediante apoyos, empotramientos o similares, deberá obtenerse la autorización escrita del propietario de la edificación pareada vecina, suscrita ante Notario y un informe de un profesional competente respecto del cumplimiento de las condiciones de estabilidad estructural de las construcciones.”
Es decir, la Ordenanza General obliga a obtener la autorización notarial del vecino en caso de uso de medianería. En caso de que el vecino se niegue, según lo indica el Código Civil, se puede realizar un juicio donde se establezcan las medidas necesarias para que evitar daños.
Qué obras no se pueden hacer en una pared medianera
En realidad toda obra que vayas a hacer en una pared medianera has de concertarla con el otro u otros propietarios, ya que no se trata de que cada uno tiene el 50 % de ella, sino que ambos comparten el 100 %. Por este motivo hablábamos al principio del artículo de pared mancomunada o copropiedad.
Así las cosas, y a riesgo de ser demasiado reiterativos, es necesario que cuentes siempre con el acuerdo de tu vecino. Si esto no es posible, contrata a un especialista que pueda mediar entre las partes y plantee una solución que respete los derechos de medianería de todos.
En el mismo orden de cosas, en una pared medianera no se pueden hacer aperturas o ventanas, ni elevarla más de lo que estuviese acordado inicialmente sin el consentimiento del otro propietario. Además, puedes afectar negativamente a la otra vivienda.
Ventanas, aperturas y privacidad
Tanto en departamentos como en casas, es común toparse con la mirada de los vecinos, a través de las ventanas, terrazas, entre otras características de sus viviendas; corriéndose el riesgo de la exposición y falta de privacidad.
En términos legales, el derecho a la privacidad es reconocido y protegido por la Ley N° 19.628, conocida como la Ley de Protección de la Vida Privada, la cual implica que no podemos interferir en la privacidad de los demás sin su consentimiento.
La distancia mínima entre vanos, como ventanas, puertas, balcones, bow-windows, etc., varía según ciertos factores. En general, desde el deslinde con el predio vecino, la distancia mínima es de 3 metros, pero si la construcción supera los 7 metros de altura, aumenta a 4 metros.
Entre dos ventanas enfrentadas, la distancia mínima sería de 6 metros, es decir, 3 metros a cada lado del terreno. Para edificios de más de 7 metros de altura, la distancia mínima entre ventanas es de 8 metros. Estas distancias pueden reducirse si la ventana se encuentra a una altura superior a 1.8 metros.
En sectores de la Región Metropolitana se aplican los PRC (Planes Reguladores Comunales), que son regulaciones locales establecidas por cada municipalidad. Ante una situación de violación a la privacidad, el experto recomienda asesoramiento legal o presentar una denuncia en el municipio correspondiente.
Quién paga la construcción, conservación y reparación
La interrogante más frecuente ante el deterioro o caída de un muro divisorio es quién asume los costos de su reparación. El Código Civil es explícito: “las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos.”
Las obligaciones de los medianeros son idénticas a las de los comuneros, por lo que todo propietario colindante está obligado legalmente a concurrir a las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento común, a prorrata de sus respectivos derechos.
Nadie puede eludir unilateralmente esta obligación, salvo por la vía que se explica a continuación.
Daños en la pared medianera
Si tu vecino daña la pared medianera, nuestro consejo es que sigas estos pasos:
- Documenta los daños. Haz fotos o toma medidas, por ejemplo, de la extensión de una posible grieta con un metro.
- Comunícaselo a tu vecino. Puedes mostrarte las pruebas que has recopilado o, si lo prefieres, invitarlo cordialmente a pasar a tu casa para que lo revise por sí mismo
- Intentad llegar a un acuerdo. Si los daños en la pared son responsabilidad de tu vecino, debería hacerse cargo de los costes de reparación.
- Consulta a un mediador. Si no lográis llegar a un acuerdo, puedes recurrir a un abogado o a un perito para que os ayude antes de acudir a la vía judicial.
En casos como este, es muy útil contar con un seguro del hogar, ya que incluye cobertura de responsabilidad civil que se encarga de indemnizar a la parte afectada si ocurre algún daño. Si tu vecino no tiene seguro y se demuestra que debe asumir el coste de la reparación, tendrá que hacerse cargo él mismo.
Abandono del derecho de medianería
El propio artículo 858 inciso 2° del Código Civil contempla una salida estrictamente regulada para quien no desea o no puede costear la reparación: “podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo, abandonando su derecho de medianería, pero sólo cuando el cerramiento no consista en una pared que sostenga un edificio de su pertenencia.”
Se trata de lo que la doctrina denomina una renuncia abdicativa. Cualquier comunero puede realizar un “abandono” de su derecho de medianería para exonerarse de contribuir a las futuras expensas, precisando que mediante este acto el muro pasará a ser de propiedad exclusiva del vecino que asume el costo de los arreglos.
El límite infranqueable es claro: el abandono no procede si la pared sostiene un edificio perteneciente al vecino que pretende renunciar.
Conviene destacar que es posible renunciar a la medianía. Si lo haces, ya no tendrás que ocuparte de su reparación ni de su mantenimiento, pero perderás los derechos sobre ella.
Insonorización de una pared medianera
En principio no puedes insonorizar la pared medianera del vecino aunque sea sin obras sin su consentimiento. Tal y como te hemos avanzado, es posible que uno de los propietarios realice obras sobre su parte de pared medianera, pero sin afectar a la parte que no le pertenece y siempre con el acuerdo de la otra parte.
Si por la naturaleza de sus obras o modificaciones necesitas ir más allá, lo mejor es hablarlo con tu vecino, ya que puede incluso querer contribuir con los gastos si las modificaciones también le benefician a él.
Sustituir o derribar la pared medianera
Es posible construir una nueva pared en lugar de la medianera, pero teniendo en cuenta que se debe indemnizar al otro propietario por la mitad del valor de la pared que se va a derribar o llegar a un acuerdo con él.
Evidentemente, si se trata de un elemento estructural debes consultar con un experto la posibilidad de derribarla para construir otra pared medianera, y recurrir a especialistas para hacerlo para evitar poner en peligro la estabilidad del edificio y a las personas que habitan en él.
Árboles en la línea divisoria
Los conflictos vecinales no solo surgen por construcciones, sino también por el crecimiento de la naturaleza. Los árboles cuyo tronco se encuentra en la línea divisoria de dos propiedades son medianeros por el solo ministerio de la ley, sin importar quién los plantó originalmente.
Frente a las molestias que estos puedan ocasionar, cualquiera de los condueños puede exigir judicialmente que se derriben los árboles, probando que de algún modo le causan un daño a su propiedad. Esta acción encuentra su fundamento en el artículo 860 del Código Civil.
Cómo negociar el uso de una pared compartida
Una comunicación abierta, empática y respetuosa evita conflictos. Expón qué te molesta o te preocupa y escucha sus razones.
En caso de desacuerdo, solicita ayuda a un mediador. No tiene por qué generar fricción; es solo un profesional experto que os ayudará a resolver dudas.
Formaliza el acuerdo al que lleguéis por escrito. En el documento deben figurar las condiciones, las responsabilidades que asumen ambos vecinos y el consentimiento de las partes.
Por mucha confianza que tengas con tu vecino, una simple aprobación verbal podría traerte problemas en el futuro.
Medianería en comunidades de propietarios
Si la pared medianera forma parte de los elementos comunes de un edificio, a la hora de realizar obras o modificaciones en ella se ha de respetar la Ley de Propiedad Horizontal, así como los estatutos de la comunidad de propietarios.
Asimismo, esto es de aplicación a una comunidad de vecinos que puede tener paredes medianeras con otros inmuebles. Puede darse el caso de que se trate de un patio o terraza comunitaria de uso privativo; en ese supuesto, las obras deben comunicarse al representante de la comunidad y requieren el acuerdo de los copropietarios cuando así corresponda.
Estas modificaciones deben cumplir con la normativa vigente y no deben afectar a la estructura del edificio, su configuración o su aspecto exterior.
Qué hacer si el vecino no da su consentimiento
Si no tiene el consentimiento, puede intervenir un perito. Además, debe asumir una responsabilidad proporcional a esos derechos; es decir, si la modificación lo beneficia exclusivamente a él, deberá asumir la totalidad de los costes.
En el caso de que no se consiga un acuerdo voluntario, la persona interesada puede solicitar la intervención de peritos que deben asegurarse de que se respeten los derechos de las partes.
Si el vecino se niega, según lo indica el Código Civil, se puede realizar un juicio donde se establezcan las medidas necesarias para que evitar daños.
Dependiendo del tipo de pared medianera ante el que te encuentres, la aproximación puede ser diferente, por eso es importante estudiar cada caso y si existen dudas, contratar a un profesional.
